השקעות נדל"ן בהונגריה: האם המלחמה באוקראינה מהווה סיכון אמיתי?

קריאה מהנה

החששות ממיתון כלכלי עולמי, אינפלציה, משבר האנרגיה והמלחמה באוקראינה משפיעות גם על הונגריה, ולדברי מומחי שוק הנדל"ן, עכשיו זה הזמן  הנכון ביותר להשקיע בנדל"ן בהונגריה. בדקנו כיצד השינויים השליליים השפיעו על שוק הנדל"ן ההונגרי.

ממה שניתן לראות מנתוני ששת החודשים האחרונים ובהתחשב בהשפעות האינפלציה, מחירי הנדל"ן המקומיים  בתקופה הקרובה, צפויים להמשיך לעלות אך לא בקצב של מדד האינפלציה האירופאי.

עם זאת, כתוצאה מהמלחמה באוקראינה  מחיריי האנרגיה הרקיעו שחקים, ולכן אחד הגורמים החשובים  לשיקול בבחירת נכס להשקעה, תהיה יעילותה של תשתית האנרגיה בבניין.

המשמעות היא שדירות חדשות שנבנו לאחרונה נמדדות על פי יעילות אנרגטית ומדורגות על פי מדד אנרגטי כאשר הדירוג הגבוה ביותר הוא AA ו +AA, ונכסים בעליי דירוג גבוה, ערכם גבוה יותר באופן אוטומטי. בפועל, המשמעות היא שלנכס כזה יש כמעט אפס צריכת אנרגיה, הוא משתמש באנרגיה מתחדשת כגון: ( פאנל סולארי, קולט סולארי, משאבות חום וכדומה).

בעזרת הטכנולוגיות המתקדמות כיום, בניני המגורים הירוקים חוסכים מעל 60% באנרגיה, ומספקים תוצאות משביעות רצון מעבר לדרישות הרגולטוריות. בגלל עלויות תפעול נמוכות מהממוצע, וחיסכון משמעותי בעלויות האנרגיה של הדיירים, על פי הערכות של מומחי נדל"ן, מחירם של דירות ירוקות יעלה ב כ – 6% עד סוף שנת 2022, ו כ – 12% עד סוף הרבעון השלישי של 2023.

עליית הריבית על הלוואות והיחלשותו של הפורינט

רוכשי נדל"ן מקומיים למטרות מגורים, צפויים להידחק מהשוק  לתקופה הקרובה, בגלל עליות הריביות הגבוהות שחלו בשנה האחרונה, בהשוואה לריביות הנמוכות מאוד שהציעו הבנקים במשך שנים ארוכות.

עקב היחלשותו המתמשכת של הפורינט, מנסה הבנק הלאומי ההונגרי לייצב את הפורינט על ידי העלאה מתמשכת של ריבית הבסיס, אך בשל מצב השוק הפיננסי הבינלאומי והביקורת החריפה של האיחוד האירופי על הונגריה, הסובסידיות מהאיחוד האירופי בשווי של מיליארדי יורויים שהיו אמורים להגיע להונגריה, אינם מגיעים בינתיים, ויש לזה השפעה משמעותית על הפורינט וכמו כן גם על גובה הריביות שגובים הבנקים  המסחריים על ההלוואות.

היחלשות הפורינט מורגשת לא רק בשערי היורו והדולר, אלא גם במקרה של השקל הישראלי. בכל מקרה, ניתן לקבוע בבירור כי הביקוש של רוכשי נדל"ן מקומיים למטרות מגורים, יקטן באופן משמעותי בגלל הריביות הגבוהות על ההלוואות כיום. כתוצאה מהיחלשות הפורינט, בודפשט הופכת ליעד אידיאלי לרכישת נכסים מניבים חסכוניים באנרגיה למשקיעים הזרים.

ההחזר על ההשקעה בנדל"ן ו Airbnb

איגוד בתי המלון והמסעדות ההונגריים ביצע מחקר עוד בשנת 2018, שחשף בין היתר כי ההחלטות של שוכרי הדירות ב – Airbnb, נקבעות בראש ובראשונה לא לפי המחיר, אלא על פי חוות הדעת של צרכנים ומשתמשים קודמים. הדבר מושפע בעיקר ממיקום הדירה, מסביבת הנכס ונוחותו וכן מהמאפיינים האסתטיים של הדירה. באותו מחקר מצאו שבשנת 2018 ניתן היה להרוויח עד 4,600 יורו לחודש מדירות airbnb הממוקמות בלב ליבה של בודפשט.

יצאנו לבדוק…

באוגוסט 2022, הגיע מחיר השכירות הממוצע של דירת חדר אחד, בלב בודפשט ל – $87 ללילה.

אפילו בשנה שקדמה למגיפה, בשנת 2019, על פי סקרים של המשרד המרכזי לסטטיסטיקה (KSH), קצת יותר ממיליון אורחים בבודפשט יצרו יותר מ-3.3 מיליון לילות אורחים ב-airbnb ובמקומות אירוח מסוג קהילתי אחרים.

אם נשווה את מספר לילות האורחים שהתממשו למחיר הממוצע האחרון בשנת 2022, ניתן להסיק ששוק ה-airbnb – ללא מגיפה או קשיים כלכליים משמעותיים אחרים – מייצג נפח של כ-300 מיליון דולר לבעלי הנכסים.

למרות שמגמת 2019 נשברה על ידי COVID, ובשנתיים שלאחר מכן, במהלך המגיפה, תיירות הפנים הייתה חזקה יותר, סימנים להתחזקות תיירות החוץ כבר ניכרים.

סקר ספטמבר 2022 של KSH כבר קובע שבשנה אחת (יולי 2021 – יולי 2022) מספר הלילות של אורחים זרים יותר מהכפיל את עצמו.

בינואר-יולי 2022, אורחים מקומיים בילו 55% יותר לילות אורחים וזרים 290% יותר לילות אורחים מאשר בתקופה המקבילה בשנה הקודמת. אזור התיירות הפופולרי ביותר היה אזור מרכז בודפשט והדנובה, בו נרשמו כמחצית מלילות האורחים הזרים, מתוכם כ-600,000 לילות אורחים זרים בבודפשט ביולי 2022.

על פי נתוני סוכנות התיירות ההונגרית, ניתן לראות יותר משני מיליון לילות אורחים עד אוקטובר 2022, שני שליש מהם התממשו ומומשו במלונות, וכ-30 אחוז מתממשים באירוח ב-airbnb.

תפעול ואחזקת נדל"ן בהונגריה

בשנים האחרונות, עקב סובסידיות של המדינה – כמו תוכנית שיפוץ הבית או השקעות אינטנסיביות של המדינה – מצאה את עצמה תעשיית הבנייה המקומית במצב "רדום ומופתע" כאשר פרצה המלחמה באוקראינה.

ללא קשר למלחמה, היה מחסור משמעותי בכוח אדם ומחסור באנשי מקצוע בענף הבנייה, עלויות חומרי הבניין ועלויות כוח האדם, עלו כמעט על בסיס יומי עקב הביקוש הגובר.

יחד עם זאת, למרות תמיכת הממשלה, כשני שליש ממלאי הדיור בהונגריה עדיין בדירוג יעילות אנרגטית נמוכה (צריכת אנרגיה גבוהה). לצורך השוואה, במקרה של נכסים חדשים שנבנו ביעילות אנרגטית גבוהה – אם כי כמובן גם כאן יש עלויות תפעול – לא צפויה עלייה משמעותית בהוצאות. בעלי נכסים הללו אינם צריכים להתמודד עם עבודות תחזוקה עתירות עבודה או גידול משמעותי בעלויות התקורה.

דמי שכירות: צפי לעליית הביקוש ומחירי השכירות לדירות ירוקות

שוק השכרת הדירות בבודפשט ראה עליית מחירים של כ-30% לאחר הקורונה,

ובמקרה של דירות ירוקות, עדיין ניתן לחזות את עליית שכר הדירה, וזה מסר חשוב למשקיעים, בין אם מדובר בהשכרה לטווח ארוך של הנכס או שימוש airbnb.

אם נסתכל על העובדה שכוח הקנייה של העם ההונגרי – עקב אינפלציה, ירידה בשכר הריאלי, האבטלה הצפויה, מיסוי גבוה יותר – יקטן במידה ניכרת בסתיו 2022, בעוד התיירות מתחילה להתחזק לאחר המגיפה, לא קשה לקבוע ששוק ה-airbnb יכול לצפות לצמיחה מתמשכת. כל זה מקבל חיזוק מהיחלשות קבועה של הפורינט או קיבועו ברמה נמוכה, מה שיגדיל עוד יותר את כוח הקנייה של משקיעים זרים.

ולמרות, כמובן, ההשפעות הכלכליות השליליות שנגרמות מהאינפלציה והמלחמה עשויות להגיע גם למדינות הליבה המפותחות יותר של האיחוד האירופי, מומחים צופים ירידה משמעותית בכוח הקנייה של האוכלוסייה ההונגרית לשנה הבאה, מאחר ובנוסף לעלייה הדרסטית בעלויות האנרגיה, גם מחירי המזון זינקו, ומדד האינפלציה עומד על כ 38-40 אחוז בשנה האחרונה.

משקיעי נדל"ן בהונגריה

כשפרצה המלחמה ניתן היה להבחין ששוק הנדל"ן בהונגריה כמעט נעצר לכמה שבועות. עם זאת, לאחר ההלם הראשון, המצב התיישב, אך חוסר הוודאות – כמו בכל האזור, באיחוד האירופי – נשאר במידה מסוימת.

כיום ניתן לראות את התהליכים בצורה טובה יותר, וכלכלנים הונגרים גם מזהירים שכנראה ייקח שנה עד שהתנאים הכלכליים המקומיים יתייצבו.

על פי הסטטיסטיקה, ההגמוניה הרוסית לשעבר השתנתה באופן משמעותי כתוצאה מהמלחמה. כיום, 37% מעסקאות הנדל"ן בבודפשט מגיעות מרוכשים סינים, בעוד שהמשקיעים הישראלים מהווים יותר מ-5%.

מאיר סריג מנכ"ל חברת BUY2RENT עם התמחות בהשקעות נדל"ן במרכז בודפשט, מחזק טענות אלו ומוסר שבשנתיים האחרונות אכן קיימת עליה משמעותית בביקוש לדירות בהונגריה על ידי מאות משקיעים ישראלים, הן לדירות חדשות, והן לדירות יד 2 משופצות.

 

לוגו Buy2rent

אודות החברה

אנו מספקים מעטפת מלאה ללקוחותינו בכל הקשור לנדל"ן בבודפשט: איתור נכסים, השבחה, השכרה דרך AIRBNB, השכרה לתושבים מקומיים ומכירה.

פרוייקטים לדוגמה

אנחנו ברשתות

Call Now Button